项目策划

实用的项目策划

前言：当今科学技术主导的年代，建筑日趋复杂，加之我国城市化进程速度加快，城市建设规模空前扩大。而传统建筑设计方法过于落后，难以满足建筑领域现代化发展要求，只有通过更加科学、合理的前期策划，才能够真正提高房地产项目科学、全面性。因此加强对房地产项目中建筑策划对建筑设计影响的研究具有积极意义。

一、建筑策划概念

建筑策划主要是指建筑学领域中，建筑师根据总体规划的目标设定，立足于建筑学角度，不仅仅依靠经验与规范，而是将实际情况作为基础，利用计算机等手段，对研究目标进行深入分析和研究，最终定量得出实现既定目标应遵循的方法及程序的研究工作。从根本上来看，其为建筑设计提供最充分的实现总体规划的目标，确保项目在设计完成后，具有较高的经济、环境及社会效益，同时，对人和建筑环境的客观信息构建综合分析评价系统，为建筑设计提供更为科学、合理的指令性信息。

二、房地产项目中建筑策划对建筑设计产生的影响分析

（一）建筑策划与建筑设计之间的关系

建筑策划与设计之间具有密不可分的关系，建筑策划不仅为建筑设计提供思路与方向，且对建筑项目决策及实施同样具有深远影响。建筑策划结论存在的差异性，对建筑环境中人们的价值观、经济模式等产生一定影响，关系到建筑策划存在的社会价值及责任。

成功的建筑策划需要建筑设计来体现，在策划过程中，建筑师需要将抽象的策划理论与实际设计相结合，充分展现建筑策划的初步构想与模式，以此检验建筑策划结论与空间构想可行性。

（二）增强房地产项目设计吸引力

对于开发商而言，建筑本身是一件商品，利润最大化是开发商的终极目标，在保证风险基础上，利用最少的投入获得最大的产出是策划的根本。而实现上述目标的关键在于迎合市场需求，只有满足人们个性化、多样化需求，才能够实现经济效益最大化目标。在房地产项目建筑策划过程中，设计师准确把握市场需求，加大市场调查和研究力度，使建筑项目策划更具独特性，努力做到建筑设计产品与市场需求相一致，确保策划形态的发展与创新，不断增强房地产项目设计吸引力。如长沙市星沙区未来·青年城建筑策划为例，其策划文案中综合考虑了建筑项目的具体位置、市场需求等要素，将潜在目标客户定位在首次置业与对生活空间要求较高的置业群体，最后确立了“都市T台”策划理念，更好地诠释房地产项目，使得该策划方案得到了一致好评，最终得到了消费者认可

（三）更好地实现文化传承

建筑策划不仅仅关注建筑产品市场需求，更加关注建筑产品文化传承，突出建筑独特的思想内涵与气质，为建筑注入具有表现力的灵魂。建筑策划能够更好地融入传统文化，明确建筑设计主题，创建良好的人文环境，特别是历史文化传承的弘扬，从精神层面为消费者提供更加愉悦的心理体验，满足消费者对生活品质的追求。

建筑设计主题作为策划的核心，在房地产项目开发全过程中占据首要位置，是房地产开发商与消费者之间交流与沟通的纽带。因此建筑主体的策划应将思想性与市场性相互统一，赋予建筑策划深厚的思想内涵的同时，还能够扩大房地产项目市场影响力。如结合上述案例来看，建筑设计师立足于年轻人实际需求，精心设计了休闲场所，如水世界、活力广场等，以此来彰显建筑现代性、时尚型等风格。

（四）提高建筑设计科学性

虽然建筑设计过程中，设计师已经综合考虑各类要素，但是针对任何建筑设计而言，都存在不可避免的局限性，如缺乏直观感受等。因此在建筑设计之前进行建筑策划势在必行[1]。如果缺少建筑策划，难以为建筑设计提供具体依据，建筑项目无法经得起市场检验。建筑策划应关注建筑项目要达到的价值目标，而该目标的实现需要设计师分析和研究项目建设中各方面需求后获得。通常情况下，安全、经济及人文等八个方面价值因素覆盖了建筑所有需求，建筑策划工作就是分析和研究上述需求，并进行综合衡量后为建筑设计提供依据。综上所述，建筑策划是房地产项目中最为关键的环节，具有承上启下的作用。向上关系着城市宏观规划中项目的立项，向下关系着建筑设计中的实施结果。因此重视建筑策划显得尤为重要。

三、房地产项目中建筑策划存在的问题及对策

（一）问题

当前，房地产项目中建筑策划与设计存在很多不足，具体表现在以下两个方面：一方面，设计方面。建筑设计师多数从高校建筑专业毕业，接受过系统的建筑学教育。虽然普遍具有较强的空间塑造能力、美术基础，但是我国毕业生对房地产行业认识较为单一、缺少综合经济意识，无意介入建筑设计前后工作[2]。另外，建筑师为了获得更好酬劳，放弃自己的想法，参与到开发商绘图工作中，且完全听从开发商命令完成绘图。

另一方面，策划方面。房地产项目中的建筑策划作为一项新兴行业，从业人员知识背景较为复杂，来自于社会各个行业，如经济、建筑等，专业水平并不高，系统培训与学科体系构建的研究有待进一步完善。当前房地产项目策划常常以投资者眼前效益为基础，将实现销售作为导向，对于建筑项目本身的策划与设计并不重视。另外，由于房地产企业策划部门所处位置不同，看问题角度也存在较大差别，因此这部分人代表房地产企业意志，以各种非专业建筑智慧和引导建筑师的设计工作，影响建筑策划科学性。

（二）建议

要想促使建筑策划在建筑设计中发挥积极的促进作用，对于当前建筑策划与设计普遍存在的问题，应采取以下几项措施加以调整和优化。

第一，与高等院校建立合作关系。现有建筑策划领域存在的.问题，究其根本是教育内容局限性的影响。建筑师在校学习缺失房地产学、经济学等方面的教育，策划人在校缺乏建筑学的学习等，导致学科之间的缺少相互交叉和渗透，难以培养出符合社会需求的人才[3]。因此应改变传统教育模式，立足于市场需求，开展跨学科、领域的教育。

第二，逐步构建策划——设计一体化机构。市场经济背景下，策划公司与设计院之间的界限日渐模糊，对此可以逐渐构建策划——设计一体化机构，增强企业整体竞争力。

第三，创建良好的建筑策划环境。房地产开发商应树立长远目标，给建筑师提供宽松的工作环境，不要盲目对建筑师工作发表意见，同时建筑师也应建立商品意识，加强表达与组织协调能力，提高房地产项目市场占有率。

四、结论

根据上文所述，房地产项目中的建筑策划作为一项综合性、复杂性工作，在提高建筑设计科学、合理性等方面占据十分重要的位置。因此房地产开发商应明确认识到建筑策划的重要性，并加强对各类影响因素的分析和研究，从建筑策划与设计中存在的问题入手，重视对复合型人才的培养，逐渐构建良好的策划环境，提高房地产项目建筑设计全面性，最终推动我国建筑领域可持续发展。

参考文献：

[1]马书丽.前期建筑策划对房地产项目的经济性影响研究[J].现代商业，20xx，（11）：162-16 ……此处隐藏792个字……．由主持人介绍竞标会的概况。（10分）

2．主持人简要介绍本次竞标会的到场嘉宾及人员、入围团队。（5分）

3．第一环节 主持人串词邀请团队展示第二环节 主持人邀请嘉宾提问 第三环节 展示团队答辩以竞标活动为序，依次邀请入围团队展示、答辩

4.主持人串词，总结竞标会。（签约协议、合影）(视具体情况定)

2.4 竞标会后续工作

1. 竞标会会后，各干事留下清理会场。

2. 宣传部：拍摄记录、后期报道与网页制作以及《经管快递》的制作。 - 4 - 篇三：20xx年度生产承包方案xx有限公司

20xx年生产车间承包方案

为搞好20xx年度公司生产工作，确保公司正常生产经营，提高公司经济效益，增加员工

收入，充分调动生产人员工作积极性，结合公司实际，拟定以下生产承包方案：

一、目标与任务指标

公司全年各品种生产目标总量为 千条，力争完成 千条。 二、定员 人，其中主管公司生产经理1人，生产线长 人，xx部门 人。 三、承包方式定人，定产线，定任务。根据公司全年生产总量，将任务按产线分解到每个月，由生产

经理具体将任务落实到每条产线，以确保每月生产任务的完成。每月各品种生产任务分解明

细各生产线长必须根据自己产线情况制定切实可行的生产计划，确保公司生产经营顺利进行。

四、薪酬制度

实行公司对产品加工费提取办法，实行每月一考核，季度一兑现的考核办法。 公司生产承包人员采取底薪+提成的薪酬方式，其中底薪由公司统一标准发放，提成指的

是从产品加工费用中按比例提取。五、20xx年生产工作重点与方向面临当前企业招工难及成本提高的形势，如何招入新员工，留住新员工，通过培训提高员工技能熟练度，保证产品质量，降低生产成本，应从以下几方面做好生

产管理工作。

1、在用工需求旺季，积极通过各种招工手段招入新员工以保证公司正常生产，衔接好公司订单淡旺季生产工作。

2、积极对新进员工进行生产指导培训，一是如何帮助员工提高产量，二是如何保证质量，以做到又快又稳为目标。

3、积极钻研生产流程，降低生产成本，优化工序结构。 4、以高产量产线带动落后产线，促进生产上规模上台阶。

5、产线间管理人员定期开会，交流生产经验，提出彼此需要解决的生产问题，协心协力，共同进步。

6、对产线工人应多给予关心，尽力解决问题，协调好与公司的关系。 六、生产管理办法

1、各产线组长根据自己管辖产线，积极做好生产记录。

2、各产线组长应严格要求自己，遵守公司各项规章制度，遵守社会各项经济法律法规，不违法乱纪。

3、严格财务制度，非特殊情况，销售人员不得将货款打入自己账上，不允许业务人员向客户借款。按时与用户做好往来账对账工作，随时对每家用户双方账务往来做到心中有数，及时处理商务纠纷事务，不得无故拖延，否则造成的经济损失由业务人员自己承担，赊销者谁经手谁负责到底。

4、在车间严格遵守劳动纪律，严格按照值班制度执行，保持手机畅通。积极深入生产现场，纠正员工工作手法，保证生产质量，避免各种产品不良现象出现，发现问题后及时向主管生产领导反映并纠正，确保产品良率。

5、生产管理人员在做好生产管理的同时，应养成良好的学习习惯，对公司订单中的新品种有所了解，丰富自己的生产经验，定期相互交流，促进生产提高。

6、公司竭力贯彻全员招工观念，广纳贤才，只要是公司员工，有权利有义务去努力招纳一线生产员工，招聘制度一视同仁。

7、搞好公司内部团结，不允许勾心斗角，不说不利于团结的话，更不做不利于团结的事，尤其是管理人员，代表着公司整体形象，是公司的窗口，举止言谈须谨慎，不能损害公司形象。

8、生产管理人员在做好自己本职工作的同时，积极认真完成公司领导交办的其它任务。

七、产线划分、任务分解及提成（如下表）

八、生产考核办法

1、每月由生产经理书面下达各片区各品种生产任务，各生产线长根据自己所管产线实际将任务落实到每个产线员工，力尽所能完成各项生产任务。各生产县长在保证自己产线每月任务完成的同时，相互帮助，相互协调，以大局出发，确保每月公司整体生产任务的完成。

2、考虑到产量限制并结合公司实际，当月生产任务完成率达 %以上者视同完成，底薪可按公司规定全额发放，提成按承包方案中规定标准提取；当月销售任务完成率在%至%以内，工资按公司规定最高以 %标准发放，提成按承包方案中规定标准提取；当月生产任务完成率低于%，工资按%标准发放，提成按承包方案中规定标准提取；当月生产任务完成率超过 %以上者，超出部分除按承包方案中规定标准提成外，另奖励 元奖金并在公司公榜表扬。每月生产冠军有关业绩作为年底评选生产能手的主要资料，另外公司有奖。

九、本承包方案中未尽事宜，由公司领导协商处理。

十、本方案自二0一三年五月一日起，由公司负责人与各生产管理人员签字即生效。

一、全员营销的目的和意义

全员营销是推动我公司营销工作的重要手段，在公司内部推动全员营销其目的是通过此种形式充分发挥和调动全体员工的积极性，取得更好的经济效益，倡导员工爱岗敬业，营造一个团结协作，拼搏进取，人人促销的工作氛围。

二、实施办法

1、方案采取采取“全员营销、多销多得”的办法。员工需不影响正常的.本职工作。

2、适用范围：凡是通过自公司总经理以下员工在公司所开发的房地产项目购买住宅或商铺的，均适用本方案。（销售部不参与此方案）

三、销售流程

① 员工负责提供客户所购物业涉及的位置、户型、面积、价位、交房日期、物业管理、违约责任等相关资料和咨询服务。

② 员工负责督促客户按照规定按时支付房款（订金、首付款、一次性付款、分期付款、按揭贷款及后期各项费用等）。

③ 员工负责带领客户到财务部缴纳现金或办理转帐手续，个人不得经手现金。

④ 合同填写由财务部售楼管理员、经办员工协同客户共同完成。售楼管理员负责对所签订合同进行立卷存档、保管。

⑤ 如需按揭贷款的客户，由售楼管理员协助其完成贷款手续。

⑥ 经办员工需与客户作好沟通，向其阐释国家有关政策规定及我公司的临时性规定。

⑦ 以上工作完成，视为该项销售工作完毕。

四、业绩提成

1、按照公司规定，对不同楼号、不同形式的物业（商铺、住宅）制定出不同的销售提成比率。

住宅：提成比率为0.8％，商铺提成比率为0.5％。

业绩提成＝合同总房价×比率

2、销售工作完毕，经办员工即可到公司财务部领取业绩提成。

五、本方案（草案）自发布之日起试行。

XX房地产开发有限公司

XX 年 xx月